四年蒸发224亿利润! 保利登顶的代价, 是沦为“最穷销冠”?

房地产江湖正在动荡中重塑。

当一些昔日行业霸主黯然离场时，保利发展以3230亿销售额蝉联销冠。但在捷报背后，归母净利润只有50亿。

当华润置地以255.8亿净利润笑傲江湖时，保利的"销冠"奖杯里，或许盛满了苦涩。

壹

保利一直有一颗上进的心

在2017年，保利把“重回前三”看作企业发展愿景，彼时的董事长宋广菊公开表示过，“对未来两三年保利再站到前三的位置是有信心的。”

在2021年，刘平喊出"进三争一"的口号。

如今，夙愿达成，保利却以一种撕裂的姿态登顶。

在保利2024年的成绩单上，1342亿现金流难掩62.57亿经营性现金流的断崖下跌。更触目惊心的是利润表——从2021年274亿到2024年50亿，归母净利润连续四年下降，累计跌幅超80%。

与同属于央国企阵营中的小伙伴相比，保利的归母净利润仅是中海地产同期的1/3，是华润置地的1/5，而这两家的销售规模，与保利相比，却差了一个段位。

如今，保利乐于宣扬其在核心城市的90%的销售占比，以及在38个核心城市的销售市占率达7.1%，14个城市市占率在10%以上的销售体系。

然而，前几年的保利走的是另外一条截然不同的路——保利提高了三四线城市拓展面积占比。

当行业转向之际，这些曾被视为规模扩张的利器，变成了烫手的山芋。

即便是积极去库存，现在保利在长春、营口、常德、潍坊、衡水等三四线城市也还有项目。

5月8日，保利在杭州、厦门等地拿下几宗地块；5月9日，保利又在上海青浦进货了一宗地块。

这些拿地动作进一步体现了保利在核心城市群深化布局、优化土储结构的战略意图。

2025年，保利计划投入1000亿拿地，较2024年激增71%。

这种"逆周期扩张"的逻辑建立在两个赌注上：其一是行业出清后的集中度提升，目前TOP5房企中国企占比已达80%，保利凭借0.63亿平米土储和低融资成本，或许真能复制当年万科逆市扩张的路径。

其二是政策红利释放，38个核心城市中已有28个市占率超10%，若REITs扩容至商业地产、保障房建设加速，保利手握的534万平米运营资产或迎来价值重估。

贰

年报披露之后，现金流连续七年为正，以及融资成本低都是保利大力营销的点。

保利的债利率最低至2.2%，中期票据利率最低至2.3%，短期融资券利率最低2.02%，均创下其直接融资同期限历史新低。

这让对资金望眼欲穿的其他房企充满羡慕和嫉妒。

然而，保利的经营性现金流净额从2023年的139.3亿元骤降至62.57亿元，销售回款率从96%滑落至84.6%，却也暴露出资金链所存在的一些问题。

在4月29日保利业绩会上，刘平公开了下一阶段保利的新目标——未来两三年，重塑一个新保利。

除了继续聚焦高能级城市之外，更大的变革在业务版图。

在第二增长曲线的竞赛中，保利已落后半个身位。华润商业收入占比达18%，而保利多元业务收入243亿仅占营收7.8%，且物业管理贡献67%。

截至2024年末，保利商业经营类资产项目累计开业534万方，全年实现收入约40亿元。尽管与华润置地71.3亿的商业收入尚有差距，但保利商旅的成立标志着战略转向——这家2022年新设的子公司，承载着整合购物中心、酒店、文旅资源的使命，试图复制华润"住宅+商业"双轮驱动的成功模式。

保利正试图摆脱"开发商"的单一标签，将商业运营、长租公寓、城市更新打包成"不动产经营"第二曲线。

组织层面的大手术同样惊心动魄。

2025年初，保利闪电合并江苏与淮海、浙江与浙南等区域公司，将管理层级从五级压缩至三级。

更耐人寻味的是，46岁的潘志华接任总经理，这位曾主导河北、山西区域扩张的少壮派，带着"商旅董事长"的新身份，暗示着保利对多元化业务的押注。

这场人事大换血背后，蕴藏着刘平"用组织变革倒逼战略落地"的深意。

重塑一个新保利，保利能否真正实现从"大"到"强"的蜕变？